Девять важных фактов об ипотеке, о которых должен знать каждый

Подводные камни ипотеки – 9 важных моментов

Ипотека 118

Ипотека имеет важные преимущества, и часто такой кредит остается последним вариантом приобрести свое жилье. Однако не стоит забывать о рисках, а подводные камни у ипотеки имеются. С ними обязательно следует ознакомиться перед оформлением займа.

1. Обременение

Известно, что ипотека оформляется под залог покупаемой недвижимости, и обременение снимается только после выполнения заемщиком обязательств перед кредитором. Заемщик хоть и является собственником жилья, но фактически оно принадлежит банку. Поэтому заемщик не может продать, обменять, подарить жилье. Более того, делать перепланировку и иные изменения разрешается только после согласия кредитора.

2. Риск потери жилья

ФЗ-102 дает право кредитору забрать объект залога при невыполнении долговых обязательств со стороны заемщика. В этом и смысл ипотеки: банк получает гарантии, выдавая крупные займы, что сможет компенсировать свои расходы за счет реализации предмета залога.

Отказ заемщика от погашения кредита или длительная, крупная просрочка платежей может быть основанием для взыскания. Однако на практике такие исходы встречаются редко. Сначала идет досудебная работа, при которой банк предлагает варианты рефинансирования, кредитные каникулы, иные способы помощи.

Если это не помогает, то банк подает в суд. В худшем случае для заемщика суд встанет на сторону банка, и людей просто выселят из квартиры, которую потом продадут на торгах. Причем реализация происходит почти всегда по заниженной стоимости.

3. Переплата

Ипотека пользуется популярностью именно из-за длительного срока погашения, что за счет «растягивания» делает ежемесячные платежи сравнительно небольшими. Это логично: если возвращать беспроцентную рассрочку в 120 000 рублей в течение года двенадцатью частями, то ежемесячно следует платить по 10 т. р. Если же возвращать 120 000 руб. частями в течение 5 лет, то ежемесячно требуется платить по 2 т. р.

Однако в этом же и основная финансовая проблема ипотеки. Ведь чем дольше срок кредитования, тем больше у банка времени для начисления процентов. Ставка указывается в год (!). Поэтому за 20-30 лет заемщики переплачивают банку сумму, превышающую стоимость самой приобретаемой недвижимости.

4. Ограничения банка

Во многих случаях в договоре кредитования прописаны ряд ограничений для защиты прав банка. Без согласия залогодержателя нельзя продать жилье, передать в дар, сделать перепланировку и любые действия, способные снизить рыночную стоимость недвижимости.

Также в договоре могут встречаться пункты о запрете на досрочное погашение, так как банку это невыгодно. Хотя такой пункт в договоре скорее для введения в заблуждение, чтобы заемщик думал, что нельзя гасить задолженность частично и полностью досрочно. Следует помнить, что запрет на досрочное погашение является незаконным, и его легко оспорить в суде.

5. Комиссии

Радует факт, что крупные авторитетные банки сегодня не берут дополнительные комиссии и сборы. Но все-таки еще встречаются кредиторы, которые берут деньги за рассмотрение заявки, за выдачу денег, за открытие и ведение счета и т. д. Такие скрытые комиссии следует выявлять при изучении договора до его подписания.

6. Страхование

По закону обязательному страхованию подлежит только предмет залога. Банки же сегодня навязывают также и страхование здоровья и жизни. Причем договор составляется так, что страхователем выступает и банк, что дальнейший отказ от страхования делает невозможным.

Важно знать, что страхование жизни и здоровья является добровольным, и навязывание услуги со стороны банка незаконно. А законы нарушать банки не любят, поэтому они отказывают в кредитовании, если заемщик не соглашается на страхование, либо ставка по ипотеке поднимается примерно на 1%.

В целом же страхование дает свои преимущества. Это компенсация в случае потери трудоспособности, когда заемщик не может работать, соответственно, и гасить задолженность перед банком.

7. Переоценка финансовых возможностей

Финансовая стабильность не может быть гарантирована. Даже если сейчас у заемщика все хорошо с деньгами, то нельзя сказать, что завтра не случится что-то непредвиденное. Не говоря уже о сроке в 20-30 лет.

А случиться может что угодно. Потеря работы, значительное сокращение дохода, вынужденное увеличение затрат (допустим, на лечение, обучение детей, выплату крупного штрафа и т. д.).

Рекомендуется максимально грамотно оценить свое финансовое положение, иметь деньги на «черный день» и, если есть возможность, создать источник пассивного дохода. Например, можно сделать вклад в банке с гарантированным страхованием, купить гособлигации и т. д.

8. Акции банков

Регулярно банки проводят акции, по которым предлагают выгодные варианты. Однако если копать глубже, то далеко не везде есть выгода. К примеру, были предложения об ипотеке без первого взноса. Казалось бы, это отличная возможность для людей, у которых нет накоплений. На деле же вышло, что такая ипотека без первого взноса дается под завышенный процент. И таких примеров можно привести много.

9. Ипотека в новостройке

Сегодня есть возможность приобрести квартиру в ипотеку в строящемся жилье. Причем это выгодно, так как стоимость квартир в стадии строительства заметно ниже, чем цена готового жилья.

Первый очевидный минус заключается в том, что сразу заселиться в жилье нельзя, так как оно не построено. Ожидание зависит от стадии строительства. Второй минус – риски срыва сроков сдачи жилья, либо вообще «заморозка».

Стоит отметить, что оформить ипотеку на новостройку возможно только у того застройщика, который аккредитовал объект в банке, т. е. у кредитора, который и выдает ипотеку на покупки жилья у девелопера. Это уже плюс, так как банки в авантюры пытаются не влезать. И если объект аккредитован, то и риски срыва сроков сдачи жилья минимальны.

Вместо вывода

Подводные камни, конечно, есть, но это не говорит о том, что ипотека – тот еще зверь. Просто важно подойти к оформлению и погашению займа с умом, тогда и риски значительно минимизируются.

Теги